Важнейшей предпосылкой обеспечения рационального и эффективного использования природных ресурсов, в нашем случае земли, в сельском хозяйстве является изменение отношений собственности на землю. По мнению инициаторов земельной реформы именно отношения собственности определяют степень хозяйственной самостоятельности тех, кто работает на земле, их заинтересованность в лучшем использовании земель. Право собственности на земельные участки должно было обеспечить интерес к бережному использованию земель, к сохранению и повышению плодородия почв. До 28.06.40 большинство земель в Бесарабии были частной собственностью граждан. После “оккупации” Президиум ВС СССР 15.08.40 объявил национализацию земель в Бесарабии в соответствии с Декретом о земле от 08.11.1917. Тем не менее, право частной собственности на землю продолжало существовать де-факто до 1944 и даже позже, о чем свидетельствуют многочисленные акты купли-продажи земли, завещания земли, уплата земельных налогов того времени . Затем долгое время земля рассматривалась как объект исключительной собственности государства. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики требовал реформирования отношений собственности, прежде всего правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества. После 1990 года ряд актов, включая Декларацию независимости, осуждали монополию государства на землю. С принятием Закона “О собственности” от 22.01.91 стала возможна не только государственная, но и частная собственность на землю (часть 1 статьи 13 Закона). Реализация данного права, то есть наделение граждан землей, согласно статье 14 Закона “О приватизации” от 04.07.91, должна была проводиться в соответствии с Земельным кодексом, который был принят 25.12.91и который установил в статье 13 порядок предоставления земель в частную собственность граждан. Статья 46 Конституции РМ 1994 года также гарантировала право частной собственности. Кроме того, Конституция установила, что собственность может быть публичной и частной, в отличие от Закона “О собственности” от 22.01.91, который различал государственную, общественную, в том числе колхозную, и частную собственность. Однако вплоть до 1996 года существовала парадоксальная правовая ситуация- право частной собственности на землю признавалось, но граждане не могли реализовать право отчуждать земельные участки, так как, во-первых, Постановление ВС ССРМ от 23.01.91 “О порядке введения в действие Закона ССРМ “О собственности” и Закон от 10.02.95 “ О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс” ограничивали право собственников распоряжаться землей, так как было установлено, что распоряжение путем купли-продажи, передачи в дар, мены осуществляется с 01.01.2001. Земельным кодексом предусматривался также ряд ограничений права собственности на земельный участок, связанных с периодом предоставления и площадью предоставляемых земельных участков, регламентацией прав собственников доли равноценной земли и порядком назначения на должность вновь созданного сельскохозяйственного предприятия. Во-вторых, в Гражданском кодексе установлено, земельные отношения регулируются земельным законодательством, а оно не предусматривало порядок отчуждения земельных участков. Постановлением Конституционного суда 26 января и 2 октября 1996 года указанное ограничение было признано неконституционным, но в части 6 статьи 6 Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли было установлено новое ограничение уже для собственника купленного земельного участка сельскохозяйственного назначения. Таким образом, институт права частной собственности на землю прошел долгий путь становления в РМ, прежде чем включить в себя всю полноту полномочий собственника- право владения, пользования и распоряжения. В то же время дискуссионен вопрос приоритетов при включении земли в гражданский оборот. Так, высказывается мнение, что не оборот земли, не включение её в товарно-денежные отношения, а рациональное и эффективное использование земли по её целевому назначению должно стать исходным положением, лежащим в основе нормативного закрепления данного института. Мотивируется это тем, что для гражданского права главное обеспечить свободу и автономию воли собственника земельного участка и потому указанное требование ему безразлично, тогда как для земельного права это условие является одной из принципиальных установок . На мой взгляд, данное мнение довольно обосновано, хотя и предполагает преобладание публично-правового элемента над частноправовым в регламентации гражданско-правовых отношений по поводу земли. Право собственности, согласно Закону “О собственности” от 22.01.91, включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Субъектами данного права могут быть государство, физические и юридические лица РМ, а в некоторых случаях и иностранные физические и юридические лица. И если с первыми двумя категориями субъектов права собственности как бы всё ясно, то третья категория требует объяснения. Закон “О нормативной цене и купле-продаже земли” от 25.07.97 в части 3 статьи 4 закрепил, что земли, находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы, в том числе и иностранным инвесторам, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда, которые могут быть проданы только физическим и юридическим лицам РМ. Объектами права собственности на землю, согласно статье 2.1 Земельного кодекса, могут быть земельные участки, земельные доли и права на них. Объем же прав собственников нашел более детальное описание в статье 27 Земельного кодекса: 1. Самостоятельно хозяйствовать на земле; 2. Распоряжаться полученной продукцией и доходами от её реализации; 3. Использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли; 4. Возводить жилые дома, производственные, социально0культурные и иные сооружения; 5. Отдавать землю или часть её в аренду или иную форму пользования; 6. Получать в случае изъятия земли для государственных и общественных нужд полную компенсацию затрат и убытков, включая упущенную выгоду; 7. Передавать землю в наследство и отчуждать её в соответствии с законом. Объем обязанностей собственников тождественен с объемом обязанностей землепользователей, поэтому во избежание излишних повторений они будут рассмотрены в следующем вопросе. Вместе с тем, характеризуя право собственности на землю нельзя не учитывать и экологические аспекты регулирования отношений частной собственности на землю. Дело в том, что интерес собственника в рациональном использовании природных ресурсов и охране окружающей среды обусловлен двумя обстоятельствами: во-первых, собственник заинтересован наиболее эффективно использовать полезные свойства его имущества – в этом сущность права частной собственности на землю; а во-вторых, природно-экономические характеристики ресурса как объекта права собственности, цель его использования в общественном производстве определяют характер отношения к нему его собственника, интерес собственника рационально его использовать, сохранять и восстанавливать. Однако практика последних лет показала, что наделение граждан правами собственников не увеличила заинтересованности в рациональном использовании земель. Более того, на мой взгляд, культура использования земель неуклонно снижается. Причиной этого является переоценка значимости права частной собственности на землю для рационального использования земель. Сама по себе частная собственность на землю лишь создает предпосылки для обеспечения оптимального использования природных ресурсов, но никак не гарантирует этого. В идеале же собственник, конечно, заинтересован в том, чтобы постоянно извлекать доход вследствие наиболее эффективного использования земель, в том числе, повышая плодородие почв и сохраняя их. Решение данной проблемы видится мне только в ограничении прав земельных собственников, которое должно состоять в том, что они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии (!), что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Данный принцип должен найти конкретное воплощение в Земельном кодексе при формулировании прав и обязанностей земельных собственников. Примером таких ограничений могут служить уже упоминавшиеся выше ограничения, связанные с установлением санитарных и охранных зон вокруг земель заповедников, земель оздоровительного назначения и т.д. Но в данном вопросе нельзя “перегибать палку”. Так, ограничения, вводимые в связи с установлением охранных и санитарных зон настолько суровы, что порой означают фактическое изъятие земель. Между тем, согласно статье 46 Конституции, никто не может быть лишен своего имущества иначе как в случае установленной законом общественной необходимости при условии справедливого и предварительного возмещения. Указанное обстоятельство, по моему мнению, оправдывает и настоятельно требует законодательного закрепления нормы, согласно которой ограничение прав земельных собственников, лишающее их возможности использовать земли по их целевому назначению, должно рассматриваться как изъятие собственности, влекущее возмещения всех причиненных убытков. Законодательство всех цивилизованных стран уже давно допускает такие ограничения. Так, статья 14 Конституции Германии разрешает вводить необходимые для общества ограничения права собственности, в том числе на земельную недвижимость. Аналогичное положение содержит и Аграрный кодекс Франции. И это притом, что согласно параграфу 903 Германского гражданского уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению, а статья 544 Французского гражданского кодекса закрепляет право собственника пользоваться и распоряжаться вещью наиболее абсолютным способом.
Join Us On Telegram @rubyskynews
Apply any time of year for Internships/ Scholarships
